长沙房产税详细说明

长沙房产税相关常识，不同的房地产评估目的，有不同的评估方法、规则和程序，房产税税基评估与其他目的评估不同。

　　(1)制订房产税税基评估的相关管理办法

　　不同的房地产评估目的，有不同的评估方法、规则和程序，房产税税基评估与其他目的评估不同，有自己的独特之处，而且要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集，很难按常规房地产评估程序来完成。因此，需要评估行业协会从专业角度制订房产税评估的管理办法，包括评估体系的建立和管理，对评估人员进行教育和培训的标准及制度等。

　　(2)做好批量评估研究及试行工作

　　结合笔者多年从事估价实践以及参与“物业税批量评估可行性探讨”等相关课题研究成果，采用批量评估可以解决房产税税基评估问题。国际评估准则对批量评估的定义为在给定的时间，使用系统、统一并考虑到对结果进行统计检验与分析的评估技术与方法，对多种类型的财产所进行的评估。在20世纪70年代兴起的评量评估技术在国际上引起广泛关注，并被大量应用于财税评估、存量房评估等领域。近年来，批量评估技术已在我国的契税评估、二手房评估等领域开始应用。

　　目前，国际上通用的批量评估的基础模型主要是直接销售法(即市场比较法)模型、收益法模型及成本法模型。房地产评估一般都要求使用两种方法来评估，而住房评估一般是以市场比较法为主，其他方法如何配合使用，需要评估机构进一步探讨研究。

　　从批量评估的定义及国际通行做法来看，自动批量评估(AVM)是批量评估借助现代计算机技术拓展出来的更为便利快捷的评估方式。现阶段国际上的批量评估基本会采用与计算机系统结合的自动批量评估系统(即计算机辅助批量评估系统，Computer-assistedMass Appraisal, CAMA系统)。这种系统的建立需要具备以下五个要素：自由成熟的房地产市场体系、完整的房地产信息数据、成熟的计算机技术、足够的统计学与数学知识以及相关评估经验。

　　(3)多方协作，建立房地产信息数据平台

　　完整的房地产信息数据是批量评估建设的五大要素之一，也是更科学地进行税基评估的基础，也正是这一条件的不完整，导致我国批量评估技术应用相对滞后。房产税税基评估涉及的数据非常广泛和复杂。因为影响一套房屋评估价值的因素很多，包括物业类型、权属、区位、建成年代、户型、楼层、朝向、采光、景观以及物业所处的外部环境。例如人文、交通、绿化，服务设施等等，这些因素需要在税基评估原理和评估模型确定后通过统计识别的方法来确定是否纳入数据平台。由于批量评估所需的房地产信息数据资源较多，既包括掌握在政府权威部门手中的规划、权属、基础设施等方面的属性信息，又包括散落在经纪机构手中的市场交易信息(如二手房、租赁等)，同时包括估价机构在业务开展过程中所积累的经验数据。因此，要实现房地产信息数据的有效整合，需要多方协作，共同搭建房地产信息数据平台。

　　(4)加强评估机构信息化建设，充分利用先进的计算机技术，建立自动批量评估系统

　　目前，绝大多数评估机构的信息化建设仍然较为落后，大批量的房产税评估不能只依赖于评估师，必须采用先进的计算机技术，建立自动化评估系统才行。因此，评估机构的信息化系统建设将是迫在眉睫的事情。

　　(5)做好房地产市场研究工作，及时更新房地产相关数据信息

　　以市场价值为基础，对房地产按评估值进行征说，就必须考虑到市场价值变动的影响。特别是要做好房地产市场研究及房地产信息系统数据的定期更新。数据的更新主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素(通货膨胀或环境改善等因素造成房地产价值快速变化);二是受制于重新进行评估的成本;三是房地产计税依据类型和是否具有现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响数据更新情况。

　　(6)协助有关部门完善房产税征收过程中的有关细则和评估专业技术问题。

　　上海市规定，要每年公布上年度新建商品住房平均销售价格，如果整个城市采用一个平均价格可能有失公平，如何更科学地划分区域，如果部分分区域没有新建商品住房销售价格案例，如何更科学地确定等问题，评估机构都可以从房地产价值角度协助政府进行分析，给出专业建议。重庆要求有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，系统的建立也需要评估机构发挥作用。

　　(7)利用现有城市地价动态监测系统平台，构建税基评估体系

　　目前全国有150多个城市在国土部的统一部署下开展了地价动态监测工作的实践工作，该工作源于1999年，经历了10多年的发展，监测体系逐步完善，范围覆盖全国直辖市、省会城市、计划单列市和长江三角洲地区、珠江三角洲地区、环渤海地区、长江沿线经济带等经济发达区域的重点城市，并且依据《城市地价动态监测技术规范》、《城镇土地估价规程》及《城镇土地分等定级规程》等有关技术规范开展工作。实践中主要是通过建立监测点(即标准宗地)，采用评估等手段，收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。主要成果包括平均地价(含商业、工业、居住等不同用途)、地价指数、地价增长率、监测点或标准宗地地价等。房产税的基准物业价值评估可以由监测点或标准宗地价值加上标准房屋的重置成新价值确定，这样可以有利于解决实征过程中可能出现的成本高、难度大、效率低等问题。

　　综上所述，房产税改革给评估行业带来新机会的同时，也给评估行业提出更高要求和更多挑战，评估行业需要提前做好准备才能吃下这块大蛋糕。

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